전세 계약서 작성 시 주의할 점 (필수 조항, 위험 요소)

 

전세 계약을 체결할 때 계약서 작성은 필수적인 절차입니다. 하지만 많은 사람이 계약서 내용을 꼼꼼히 검토하지 않아 불이익을 당하는 경우가 많습니다. 특히 전세사기 위험이 커지는 상황에서 계약서 작성 시 필수로 확인해야 할 사항들을 숙지하는 것이 중요합니다. 이 글에서는 전세 계약서 작성 시 반드시 포함해야 할 필수 조항과 피해야 할 위험 요소, 그리고 안전한 전세 계약을 위한 실전 팁을 자세히 소개합니다.

1. 필수 조항 체크

(1) 임대인과 임차인의 정확한 정보 기재

전세 계약서에는 반드시 임대인과 임차인의 신원 정보가 정확히 기재되어야 합니다.

• 임대인의 이름, 주소, 주민등록번호 또는 법인 사업자등록번호를 확인하세요.
• 계약을 대리인이 체결할 경우, 위임장과 임대인의 인감증명서를 꼭 확인해야 합니다.
• 등기부등본에 기재된 소유주와 계약자가 동일한지 대조하세요.

(2) 계약 기간과 갱신 조항 명확화

전세 계약은 일반적으로 2년 단위로 이루어집니다.

• 계약 기간을 정확히 명시하고, 중도 해지 시 위약금 조건도 기재해야 합니다.
• 계약 갱신 시 임대인의 계약 갱신 거절 조건을 꼼꼼히 살펴야 합니다.
• 전세 계약 종료 후 보증금 반환 기한과 절차를 명확히 해야 합니다.

(3) 보증금 및 임대료 지급 방식 기재

전세 계약에서 보증금은 가장 중요한 요소입니다.

• 보증금 금액과 지급 기한을 계약서에 명확히 작성하세요.
• 보증금 입금 시 임대인 명의의 계좌로 이체해야 하며, 입금 내역을 보관하세요.
• 반전세(보증금+월세) 일 경우, 월세 금액과 납부 방법(자동이체, 현금 등)을 기재해야 합니다.

(4) 관리비 및 유지보수비 부담 주체 명확화

• 공용 관리비(청소비, 경비비, 엘리베이터 유지비 등)는 임차인이 부담하는 것이 일반적입니다.
• 건물 유지보수비(외벽 보수, 수도 배관 교체 등)는 임대인이 부담해야 합니다.
• 별도로 부과되는 비용(주차비, 인터넷, TV 수신료 등)에 대한 부담 주체도 확인하세요.

(5) 원상복구 및 수리비 부담 기준 설정

• 도배 및 장판 교체 여부를 계약서에 명시하세요. 일반적으로 노후로 인한 교체 비용은 임대인이 부담해야 합니다.
• 전기, 수도, 가스 등의 수리 비용을 누가 부담할 것인지 계약서에 포함해야 합니다.
• 계약 종료 후 임대인이 원상복구를 요구할 경우, 그 범위를 명확히 협의하는 것이 중요합니다.

2. 주의해야 할 위험 요소

(1) 등기부등본 확인 필수

• 계약 전 반드시 등기부등본을 확인하여 해당 부동산에 근저당권(담보 대출), 가압류, 압류 등의 권리가 설정되어 있는지 확인하세요.
• 근저당권이 설정된 경우, 집주인이 대출금을 상환하지 못하면 경매로 넘어갈 위험이 있습니다.
• 임대인의 동의 없이 등기부등본 확인을 거부하는 경우, 사기 가능성이 높으므로 주의해야 합니다.

(2) 확정일자 및 전입신고 필수

• 계약서에 확정일자를 받아야 법적으로 보증금을 보호받을 수 있습니다.
• 계약 당일 전입신고를 완료해야 후순위 권리자보다 보증금 반환 우선순위를 확보할 수 있습니다.
• 만약 전입신고를 미루게 되면, 후순위로 밀려 보증금을 돌려받지 못할 수도 있습니다.

(3) 전세보증보험 가입 가능 여부 확인

• 전세보증보험은 전세보증금을 보호받을 수 있는 중요한 수단입니다.
• 임대인이 보증보험 가입을 거부하거나, 보험 가입이 불가능한 주택이라면 위험성이 높을 수 있습니다.
• 보증보험 가입이 가능한 경우 SGI서울보증, 주택도시보증공사(HUG) 등을 통해 가입할 수 있습니다.

3. 안전한 전세 계약을 위한 실전 팁

(1) 전세 시세 및 주변 환경 조사

• 동일 지역의 전세 시세를 비교하여 지나치게 저렴하거나 비싼 경우 의심해야 합니다.
• 주변 환경(교통, 학교, 마트, 병원 등)을 고려하여 거주에 불편함이 없는지 확인하세요.

(2) 임대인의 세금 체납 여부 확인

• 임대인이 재산세, 종합부동산세 등을 체납하면 해당 부동산이 압류될 수 있습니다.
• 관할 지방자치단체에 방문하여 세금 체납 여부를 확인할 수 있습니다.

(3) 계약 공증받기

• 공증을 받으면 계약서의 법적 효력이 강화되므로 분쟁 발생 시 유리합니다.
• 변호사 또는 법무사를 통해 계약서를 공증받는 것이 안전합니다.

결론

전세 계약서 작성 시에는 필수 조항을 꼼꼼하게 체크하고, 위험 요소를 사전에 방지하는 것이 중요합니다. 등기부등본 확인, 확정일자 신고, 공인중개사 이용 등 기본적인 사항을 철저히 검토하고, 추가적인 안전장치(전세보증보험, 특약 조항 등)를 마련해야 합니다. 전세 계약 과정에서 조금이라도 의심스러운 점이 있다면 전문가의 상담을 받는 것이 좋습니다. 안전한 전세 계약을 위해 충분한 정보를 바탕으로 신중하게 계약을 진행하세요.